市场研究丨别墅市场走出低迷，500万以内联排别墅最受中产青睐

进入2018年已经“满月”，虽然普通住宅市场仍未走出低迷，供应与成交面积环比去年12月分别下降79%和22%，但别墅市场却率先走出低谷，迎来“早春”。

    从全市别墅逐月供销量价走势来看，虽然1月仍饱受供应不足的痛苦，但成交量成交量同比去年1月上涨了64%，仅较去年12月略低，是过去1年内的第二高度；成交价格29732元/m²，创历史新高，呈现量价齐飞的态势。

    从供求关系和量价涨幅水平来看，过去13个月累计供销比为1.14，处于供求关系相对平衡之下的供略过于求程度，因此价格涨势处于较高水平，本月涨幅25%，最高涨幅56%，平均涨幅27.6%，远高于普通住宅的14.6%，这也成为近期别墅广受改善+投资客户青睐而不断崛起的最主要原因。

从历史的角度来看，今年1月在过去8年中成交量并列第三位，而成交价格较2016年之前一直徘徊在15000元/平米左右，翻了近一倍，以如此高的价格，仍能保持该成交量，难逃投资热向别墅市场转移的“绯闻”。

那么到底是何种类型别墅引领了别墅市场的成交量价呢？今年1月的统计显示，联排成交占比高达55%；联排的供应主力在江北，而成交则是江宁为主，城中与溧水次之。

     从项目表现来看，城中的泰禾南京院子拔得头筹，3000万一套的别墅，一个月销售14套，这个春节大礼包份量还真不轻！溧水的卧龙湖风情小镇也有较大贡献，其独栋、联排产品由于总价门槛低，性价比较高，因而也广受改善中产的追捧。

     从一月份最受追捧的项目的套均价特点来看，除了豪宅，就是总价替代公寓型普通（实用/经济型）别墅，1000-2500万的中间型别墅产品断层。南京院子与九间堂两家3000万左右的豪宅成交面积占比23%，其余均为800万左右及以下，总价替代城中或河西公寓总价的实用性或者经济型别墅产品，根据克而瑞购房客群大数据的跟踪统计结果，这一成交总价特征反映出城市中产阶层的别墅情结与自住需求在崛起。

    观察2017年别墅成交面积与均价TOP前20楼盘的分布与总价特征，也基本上与上述论述相符。

    根据2018年别墅项目加推预估楼盘来看，300-500万总价的叠加别墅将大量入市，不仅是中产，大部分改善人群都将增加选择机会。

例如，今年叠墅专家银城G54地块已开始动工，预计将会在下半年入市。预计该项目将全部建叠墅，面积180㎡左右，总价预估700万左右，现房销售。另外，今年不少规划建设叠加+高层的地块也开始陆续动工。江宁的五矿澜悦栖原、葛洲坝融创南京紫郡府、五矿澜悦方山居，江北的保利云禧、金隅G07地块，城东的银城汤山项目等都会相继入市，2018年实用性别墅会怎样与热点板块大平层豪宅争夺1000万以下总价客户呢？让我们拭目以待。

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